Обобщение

судебной практики по гражданским делам

по спорам относительно прав на недвижимое имущество

Из них дела по требованиям, связанным с защитой прав на недвижимое имущество – 437, что составляет 24.6 % от общего числа рассмотренных дел; с вынесением решения об удовлетворении заявленных требований – 422, или 96.56% от общего количества таких дел, об отказе в иске – 13 дел, или 2.9%.

Основаниями к отказу в иске в указанный период, как правило, являлись:

По делам, рассматриваемым в порядке искового производства: применение срока исковой давности, о котором заявлялось стороной в споре; отсутствие правовых оснований; недоказанность обстоятельств, на которые ссылалась сторона в обоснование своих требований.

По делам об оспаривании действий (бездействия) решений органов Росрегистрации: в действиях (бездействии), решении указанного органа не установлено нарушений требований закона, необоснованность заявленного требования.

В 2007 г. в Химкинский городской суд Московской области поступило 2513 гражданских дел.

Количество гражданских дел по исковым требованиям, связанным с защитой прав на недвижимое имущество составило в этот период – 665 дел, или 26,5 % от общего количества дел, поступивших в суд;

- в том числе с вынесением решения об удовлетворении исковых требований – 582 дела, или 87,5% от общего количества дел, поступивших в суд, связанных с защитой прав на недвижимое имущество;

- по 11 делам, или 1,6% от общего количества дел, поступивших в суд, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, в удовлетворении исковых требований отказано.

В суд заявлялись следующие требования о защите прав на недвижимое имущество:

1. Иски о признании права собственности на недвижимость - 631 дело.

2. Иски о признании права собственности на недвижимость, иски о признании недействительными сделок в отношении недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок – 27 дел.

3. Жалобы на действия (бездействие) органов Росрегистрации – 7 дел.

В 2008 году число оконченных производством гражданских дел составило – 2.637.

Из них дела по требованиям, связанным с защитой прав на недвижимое имущество – 985, что составляет 37.35% от общего числа рассмотренных дел.

 

В данный период судом было рассмотрено 736 гражданских дел с вынесением решения об удовлетворении заявленных требований, что составляет 74.72% об общего количества дел данной категории, об отказе в иске – 32 дела, или 3.2% от рассмотренных дел данной категории.

Основанием отказа в иске о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в большинстве случаев (от количества дел данной категории) является пропуск истцом срока исковой давности.

В 2008г. дел такой категории было рассмотрено - 21, или 65.63%

В остальных случаях основанием отказа в удовлетворении заявленных требований являлось отсутствие правовых оснований и недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылался в обоснование своих требований (ст. 56 ГПК РФ).

217 дел (22.03%) составляют дела, производство по которым прекращено, в связи с отказом истца от иска, в связи с утверждением по делу мирового соглашения, а также дела, направленные для рассмотрения по подсудности либо оставленные без рассмотрения в порядке ст. 222 ГПК РФ.

В 2006-2008г.г. Основаниями для отказа в иске являлись следующие обстоятельства:

1. по искам о признании права собственности на земельный участок - земельный участок в натуре не выделялся и сведения, позволяющие определенно установить его месторасположение и границы, стороной Истца не были представлены, т.е. испрашиваемый земельный участок как объект правоотношений не установлен.

2. по искам о признании права собственности на квартиру в порядке наследования - в связи с отсутствием решений об исключении спорной квартиры из состава служебного жилого фонда.

3. по искам о признании права собственности на квартиру как объект инвестиционной деятельности - в связи с тем, что жилой дом не построен, доказательств возникновения у Ответчика права собственности суду не представлено, отсутствовало разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт.

4. по искам о признании права собственности на квартиру как объект инвестиционной деятельности, в связи с пропуском срока исковой давности.

5. по искам о признании недействительным договора дарения доли квартиры, в связи с недоказанностью заявленных требований.

6. по искам о признании недействительным договора о долевом участии в инвестировании строительства жилья, истребовании из чужого незаконного владения квартиры, возвращении ее в собственность, поскольку Истцами суду не представлено доказательств, с бесспорностью подтверждающих обоснованность заявленных требований.

7. по иску о признании частично недействительным договора передачи квартиры в собственность, признании права собственности на часть квартиры, в связи с тем, что в данном конкретном случае факт нарушения оспариваемым договором жилищных прав и законных интересов несовершеннолетних не установлен.

8. по иску о признании недействительным договора передачи жилого помещения в собственность недействительным (заявленного на том основании, что Истец не давал согласие не приватизацию спорного жилого помещения), судом установлен факт отказа истца от участия в приватизации.

9. по искам о признании недействительными договоров купли-продажи и дарения квартир, признании недействительными записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что Ответчик является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

10. по искам о признании права собственности на квартиру как объект инвестиционной деятельности, поскольку он не состоял в договорных отношениях с Ответчиком.

Вопрос № 1.

В 2008 году, по рассматриваемой категории дел, обращаясь за защитой своих прав, граждане заявляли следующие исковые требования: о признании права собственности на имущество, в том числе: о праве собственности на земельные участки и квартиры в порядке приватизации, о праве собственности на жилые и нежилые помещения по Договору инвестирования строительства жилья, о признании права собственности в порядке наследования.

Количество таких дел составило 743, или 75.43%.

В 2008 году судом также рассматривались дела по требованиям о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности (21 дело).

Вопрос № 2.

В 2006 году на стадии принятия заявления вопрос о возможности либо невозможности восстановления и (или) защиты прав на недвижимое имущество с помощью заявленного требования разрешался путем вынесения в отдельных случаях определения об оставлении заявления без движения (в случае подачи заявления в порядке главы 25 ГПК РФ), либо оставления заявления без рассмотрения (по заявлениям, поданным в порядке особого производства, если из заявлений усматривался спор о праве).

При подаче искового заявления, на стадии принятия заявления данный вопрос не разрешался, заявленные требования, как правило, уточнялись и корректировались в ходе судебного разбирательства, исходя из характера рассматриваемых правоотношений.

В 2007г. на стадии принятия иска (заявления) в ряде случаев суд предлагал Заявителю уточнить исковые требования.

Оставление искового заявления на стадии принятия иска без движения было связано с тем, что Заявитель обращался в суд с заявлением без соблюдения требований, изложенных в ст.ст.131, 132 ГПК РФ, а именно: сторона истца не предоставляла документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основывались требования, копии этих документов для ответчиков и заинтересованных лиц.

В 2008 году при принятии к производству дел по искам о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, судьи, в ряде случаев, на стадии принятия к производству оставляли исковое заявление без движения, предлагая заявителю (истцу) сообщить, в чем именно заключается нарушение его прав и законных интересов оспариваемой сделкой.

Вопрос № 3.

В 2006 году в порядке искового производства рассматривались дела по требованиям: о признании права собственности на недвижимое имущество; о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности; об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений рассматривались дела об оспаривании действий и решений органа, осуществляющего полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В порядке особого производства дела о защите прав на недвижимое имущество не разрешались, за исключением одновременно заявленных требований об установлении факта принятия наследства либо факта владения недвижимым имуществом и признании права собственности на данное имущество.

В 2007 году в порядке искового производства рассматривались исковые требования о признании права собственности на квартиры как результат инвестиционной деятельности; о признании права собственности на квартиры в порядке бесплатной приватизации; о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования; о признании права собственности на земельные участки в порядке бесплатной приватизации; о признании права собственности на жилые дома (вновь возведенные строения); о признании права муниципальной собственности на безхозяйное недвижимое имущество;

В порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений - обжалование действия (бездействие) органов Управления Федеральной Регистрационной службы по Московской области.

В порядке особого производства – не рассматривались.

В 2008 году в порядке искового производства судом рассматривались требования о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, о признании недействительными сделок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В порядке главы 25 ГПК РФ (производство по делам, возникающим из публично-правовых правоотношений) судом рассматривались заявления об оспаривании действий (бездействия) органа Росрегистрации.

В порядке особого производства дела рассматриваемой категории не рассматривались.

Вопрос № 4.

Суд удовлетворял иски о признании права на недвижимое имущество в случае представления всех необходимых доказательств, а именно:

- при исполнении всех обязательств по договорам инвестирования, долевого участия в строительстве;

- доказательств факта владения и пользования недвижимым имуществом длительное время (при удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок в порядке приватизации);

- доказательств возможности участия в приватизации, если гражданин не реализовал свое право ранее.

В 2006-2008г.г. при рассмотрении дел по искам о признании права собственности надлежащим ответчиком суд признавал:

По искам о признании права собственности в порядке приватизации жилых помещений – собственника жилищного фонда, в котором расположена испрашиваемая в собственность квартира,

По искам о признании права собственности в порядке приватизации земельных участков – орган местного самоуправления (Администрация городского округа),

По искам о признании права собственности на жилые (нежилые) помещения по инвестиционным договорам – застройщик, передавший гражданину жилое помещение, либо соинвестор, заключивший с гражданином инвестиционный договор,

По искам о признании права собственности на объекты недвижимости в порядке наследования – иные наследники (если таковые имеются), налоговый орган;

К юридически значимым обстоятельствам при разрешении данных споров, суды относили:

По искам о признании права собственности в порядке приватизации жилых помещений – наличие у истца (истцов) права пользования жилым помещением, согласие всех проживающих на приватизацию (либо отказ от участия в приватизации), однократность участия в приватизации;

По искам о признании права собственности в порядке приватизации земельных участков – наличие у истца (истцов) права собственности на дом (часть дома), расположенного на земельном участке, сформирование земельного участка как объекта (описание границ участка),

По искам о признании права собственности на жилые (нежилые) помещения по инвестиционным договорам – исполнение сторонами условий инвестиционного договора (инвестором – по внесению инвестиционного взноса, застройщиком – по передаче построенного объекта).

По искам о признании права собственности на объекты недвижимости в порядке наследования – принятие наследства (в соответствии со ст. 1153 ГК РФ).

По данной категории дел судом удовлетворялись заявленные требования при установлении совокупности юридически значимых обстоятельств.

Исключительно по искам о признании права собственности исковая давность не применялась.

Вместе с тем, следует отметить, что исковая давность применялась судом по требованиям о признании сделки недействительной, по которым производным являлось требование о признании права собственности.

У судей возникала сложность при определении момента начала течения срока исковой давности.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

По одному из конкретных дел, истцом заявлено требование о признании завещания недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ.

По утверждению истца, об основании недействительности данной оспоримой сделки ему было известно еще при оформлении завещателем оспариваемого завещания, и по смыслу вышеприведенной ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности начинается именно со дня составления завещания. Однако как сделка, порождающая права наследника, действие завещания начинается не ранее дня смерти наследодателя (дня открытия наследства).

Вопрос № 5 и вопрос № 6.

В 2006 году по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения надлежащими ответчиками признавались лица, в чьем владении находится предмет спора.

По этой категории дел устанавливались такие обстоятельства, имеющие значение для дела:

- принадлежность предмета спора истцу (правообладание),

- факт владения ответчиком этим имуществом,

- незаконность такого владения,

- наличие на момент рассмотрения спора истребуемого объекта в распоряжении ответчика.

По искам об истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя надлежащими ответчиками признавались: непосредственно данный приобретатель (собственник на момент разрешения спора), а также лица, участвовавшие в оспариваемых сделках (как правило, прежние собственники, и лица, к которым заявлены требования, сопряженные с истребованием имущества, например, о взыскании денежных средств, полученных по оспариваемой сделке, и т.д.).

Удовлетворялись иски данной категории в случае, когда истребование имущества от добросовестного приобретателя допускается законом, исходя из конкретных обстоятельств, установленных судом при разрешении спора.

В 2007 году исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения отдельными требованиями не заявлялись, а предъявлялись как следствие признания недействительной сделки в отношении недвижимого имущества и применении последствий её недействительности.

В 2006г., 2007г., 2008г. надлежащим ответчиком признавалось лицо, в чьем незаконном владении находилось недвижимое имущество, а также лицо, во владение которого перешли права на недвижимое имущество по сделкам.

Судом устанавливались следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

1) факт принадлежности истцу спорного имущества;

2) факт нахождения спорного имущества у ответчика;

3) размер доходов, которые получил ответчик за время пользования чужим имуществом.

4) факт добросовестного владения чужим имуществом, когда соответствующее лицо узнало или должно было узнать о неправомерности своего владения имуществом;

5) наличие произведенных ответчиком затрат на имущество;

6) наличие улучшений, возможность их отделения от вещи, стоимость этих улучшений.

Суд удовлетворял исковые требования в случае признания сделки недействительной и применял последствия её недействительности.

В 2008 году при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения надлежащим ответчиком суд признавал лицо, в чьем незаконном владении находится истребуемое истцом имущество.

Вопрос № 7.

В 2006 году случаев одновременной подачи иска о признании права собственности на недвижимое имущество к лицу, право которого зарегистрировано, и оспаривании записи в ЕГРП, не было. Имели место заявления требований о признании права собственности одновременно с требованиями о применении иных правовых последствий, не связанных с оспариванием записи в ЕГРП, например – с прекращением права собственности лица, право которого зарегистрировано (как правило, факт государственной регистрации права сам по себе не противоречит закону, а предметом судебной проверки являются иные сделки, факты и юридически значимые действия). В таких случаях дела рассматриваются в порядке искового производства, а к регистрирующему органу какие-либо требования не заявляются, поскольку решение суда само по себе является основанием регистрации права на недвижимое имущество.

Прекращение права собственности за другим гражданином влекло признание записи в ЕГРП на недвижимое имущество недействительной.

Указанные требования не разъединялись, рассматривались в одном производстве по правилам искового производства.

Приведенная ситуация на практике разрешалась одновременным рассмотрением обоих требований. При этом регистрирующий орган (УФРС) не привлекался судом в качестве ответчика, поскольку, осуществляя лишь регистрацию права, самостоятельно своими действиями он не нарушает права и интересы гражданина. В этом случае права гражданина могут быть нарушены лишь лицом, за которым на момент рассмотрения спора зарегистрировано такое право.

В таких случаях, орган, осуществляющий государственную регистрацию и указанный в качестве ответчика привлекался судом в качестве 3-его лица (в порядке ст. 43 ГПК РФ), с исключением из числа соответчиков.

Случаев разъединения указанных требований в 2008г. не было.

Рассмотрение данных требований разрешалось судом в порядке искового производства.

Случаев прекращения производства по делу в части требования о признании недействительной записи в ЕГРП в 2006-2008г. не было.

Вопрос № 8.

Анализ дел названной выше категории показал, что в 2006-2008г.г. орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, привлекается в качестве 3-го лица в случае, когда решение суда влечет для данного органа совершение регистрационных действий, связанных не только с регистрацией права собственности на основании судебного акта (о признании права, прекращении права), но и иными, например – регистрация сделки в случае признания ее действительной, например, при уклонении одной из сторон от ее государственной регистрации.

При рассмотрении споров о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в обязательном порядке привлекался судом в качестве 3-его лица.

При этом, лишь по одному спору, по которому было заявлено требование о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности в виде внесения изменений в ЕГРП, регистрирующий орган не был своевременно привлечен к участию в деле, на что было указано судебной коллегией по гражданским делам в определении об отмене данного судебного акта (например, по делу по иску ООО «Удачное» к Е.).

Вопрос № 9.

В 2006 году заявления стороны в споре об истечении срока давности, применялись по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, а если такое ходатайство заявлялось по требованиям о признании права на имущество, то, как правило, оно было сопряжено с оспариванием сделки.

В 2007 году при рассмотрении дела по иску об оспаривании договора инвестирования, суд пришел к выводу о применении общего срока исковой давности – 3 года.

Специальные сроки исковой давности не применялись.

В 2008 году при заявлении стороной в споре ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд, по требованиям о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, разрешал данное ходатайство.

При этом судом учитывалось, является ли сделка ничтожной либо оспоримой, и в зависимости от данного обстоятельства, устанавливал период начала течения исковой давности и его окончание.

Исходя из положений ст. 208 ГК РФ к требованиям собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК) исковая давность не распространяется.

Это положение учитывалось судом по всем делам данной категории.

Специальные сроки исковой давности (1 год) применялись судом при рассмотрении требований о признании недействительными оспоримых сделок.

Зам. председателя Химкинского городского суда

Московской области                                                                 подпись                                                             Галанова С.Б.